깡통전세대란, 임대인 임차보증금 미반환사태에 처하다 (2)집주인에게 보증금 반환 요구하기
⬆️ 중소기업청년전세대출, 3년반이 지난 후 느끼는 장단점
⬆️깡통전세대란, 임대인 임차보증금 미반환사태에 처하다 (1)
깡통전세대란, 임대인 임차보증금 미반환사태에 처하다 (1)
요즘 전세사기가 아주 극성이라고 한다. 하지만 주위에서 실제로 전세사기를 당한 사람은 보지 못했고, 나 또한 그런 위험에서 자유로울 것이라고 생각해왔다. 하지만 어렵게 구했던 나의 '첫
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전 글에도 올렸듯이, 계약갱신권 청구 후 중도 퇴실할 때에는 묵시적갱신과 같이 간주하여 임대차법 6조 2항에 의거, 계약 해지 통보를 할 수 있고 그 효력은 3달 후에 가능하다. 예를들어 3월 15일에 통보했다면 6월 15일엔 보증금을 받아 나갈 수 있다는 이야기. 나는 3월 22일에 통보했고 6월 24일을 이사일로 얘기하였는데 해지통보한 날로부터 3개월 이후면 받을 수 있는거라 6월 22일에 받을 수 있는거라고 하셨다.
하지만 나의 집주인은 방이 나가지 않으면 돈을 줄 수 없다고 말했다.
나의 가장 큰 목표는 그냥 원만하게 돈을 받아 나가는 것이었고, 소송을 가게 되면 시간이 걸리고 나도 많이 귀찮아지기 때문에 (하지만 임대차계약건은 임차인이 승소할 확률이 매우 크다. 다만 현재 주택 관할인 서울남부지방법원의 경우 전세사기나 깡통전세가 많아서 임차권등기만 해도 1달 이상 걸린다고 하고 귀찮다...) 세입자를 구해보려고 노력을 했다.
1]임대인에게 계약 해지 통보하기 (문자도 가능. 90년대나 2000년대 초반이 아니기 때문에 문자를 못받았다면 오히려 못받았다고 주장하는 사람이 입증해야하는 시대이다. 어디 산속 기지국 없거나 섬도 아니고..)
2]임차보증금 미반환 시 특별 손해배상 고지
-새로 이사갈 집에 보증금 500만원을 걸어 둔 상태였는데, 임차보증금을 반환하지 않아 이사를 가지 못하게 되면 특별손해배상 소송을 진행할 수 있다.
3]방이 나가기 위한 노력 (안해도 무방하지만 나는 그냥 제 날짜에 돈 받아 나가는게 가장 큰 목적이었으므로,,)
-직방/피터팬/당근마켓 등록
-임대인에게 보증금 반환 대출/전세자금 퇴거대출 금융상담 안내
-임대보증금 하향하여 전세매물 금액 조정
집을 정말 사람들이 안보러왔는데 나는 등기부 등본을 열람하고 정말 놀랐다. 임차권등기 설정과 화려하게 쓰여졌다 지워진 근저당 내역들.. 심지어 임차권등기설정 시 전세대출이 불가하다고 한다. 집주인은 현금이 없어 줄 수 없고, 집에 세입자가 들어오지 않는다면 이제 나에게 남은 건 험하고도 먼 임대차 보증금 반환소송을 염두에 둔 단계를 생각하지 않을 수 없다.
1. 내용증명 보내기
-로톡에서 변호사 상담을 진행했다. 현재 나의 상황을 상담 전 메시지 입력란에 일목요연하게 정리해서 적었고, 깔끔하게 상담해주시는 변호사님으로 운좋게 매칭해서 보내야 할 내용증명의 내용도 상담 후 내용을 직접 등록해주셨다. 정확한 날짜 정도만 수정하고 전세금 안돌려주는 집주인에게 내용증명 보내기! 혹시 이 글을 보는 사람도 나와 비슷한 과정을 겪느라 검색해서 들어왔을거라고 생각하는데,, 정말 아무일 없이 보증금 받아 나갈 수 있기를 바란다.
보증금 안돌려주는 임대인에게 내용증명 보내는 방법 ⬇️
내가 보낸 내용증명은 아래와 같다.
통지서
받는 사람 성명:
주소:
연락처:
보내는 사람 성명:
주소:
연락처:
- 임대차계약은 -------일 체결(임대차기간 ----부터 2----까지)된 후, 임차인이 ----------일 두차례에 걸쳐 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구하였고(개정전 주택임대차보호법이 적용되므로 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 행사할 수 있습니다), --------해지를 통지한바, 그로부터 3개월이 지난 ---------- 0시에 종료합니다.
# 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을
요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
# 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은
언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이
발생한다.
2. 임차인은 -----계약해지를 통지하였는바 3개월이 지난 ------시 해지의 효력이 발생합니다.
3. 다만 임차인은 새롭게 체결한 임대차계약에 따른 잔금지급일이 ------인 바 다소 기다릴 수는 있지만, ---------까지 임대차보증금을 반환받지 못하는 경우 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위하여 부득이 그 다음날 바로 임차권등기를 신청할 수밖에 없습니다(임차권등기의 경우 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인이 그 비용을 부담합니다).
# 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여
든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
4. 한편 이 사건 임대차목적물의 등기부에 임차권등기가 경료되는 경우, 신규 임차인은 우선변제권을 취득할 수 없게 되어 더더욱 신규 임차인을 구하는 것이 난망해질 것으로 예상됩니다.
5. 이에 만약 이 사건 임대차계약이 끝나는 날까지 임대차보증금이 반환되지 않는 경우, 신규 임차인이 구해질 때까지 무작정 기다릴 수는 없는바 임차권등기명령과 동시에 임대차보증금반환청구소송을 진행할 예정입니다.
6. 이에 더하여 임차인은 새로운 임대차 계약을 체결하면서 계약금으로 5,000,000원을 지급한바, 추후 이 사건 보증금을 반환받지 못한 이유로 잔금을 지급하지 못하여 계약금을 몰취당하는 경우, 이는 '특별손해'인데 임차인이 임대인에게 고지하여 알고 있는바 이 또한 청구금액에 포함됨을 고지합니다.
8. 만약 위와 같이 소송을 통하여 확정된 판결정본 등 집행권원을 확보하게 되면, 그 즉시 이 사건 임대차목적물에 대한 강제경매를 신청할 것인데, 경매개시결정 후에는 경매비용까지 지급받아야 취하할 수 있습니다.
9. 이에 귀하께서 주택담보대출을 통하여 또는 이 사건 임대차기간이 끝나기 전까지 신규 임차인을 구하는 등으로 보증금을 2023. 6. 24까지 반환하여, 위와 같이 소송 등을 진행하는 일이 없기를 바랍니다
10. 또한 -------일 계약갱신청구권을 요구하였으나 기존 보증금 9천만원에서 1억원으로 5% 이상 상향한 바, 차액 -------원에 대하여 연 이자 3.5%(23년 05월 19일 한국 중앙은행 기준금리)에 해당하는 금액인 연 -----원을 지급일 기준으로 일할계산하여 지급을 요청합니다.
날짜
위 발신인 : 000 (인)
여기서 10번 항목에 의문을 가질 수도 있다. 9번까지가 자문을 구해 작성한 내용이고 10번의 경우는 내 계약이 특이했기 때문이다. 바로 연장 시 5%가 넘는 금액을 연장계약에서 상향한 것. 계약갱신청구권을 사용하겠다고 했으나 집주인은 당시에 나한테 그랬다.
나: 에이, 법으로 5%만 상향하도록 되어있잖아요?
집주인: 에이 그건 모르는 남들 얘기고 우리처럼 잘 아는 사이에.. 대신 관리비 월에 2만원씩 덜내!'
아무리 협의를 했더라도 법을 위반한 협의는 문제의 소지가 있기 때문에 이부분도 청구하는 내용증명을 보냈다. 그리고 선순위보증금 계산해야하니 정보를 제공요청했는데 집주인은 '개인정보상 줄 수 없다' 고 했다. 개정된 법으로는 계약 정보를 계약 시 제공하지 않았다면 문제의 소지가 있다는 대법원 판례가 있다고 말씀드렸는데도 자꾸 전화 끊기나 하시고 하길래 당시 계약 연장을 작성하며 대필비가 아닌 무려 복비를 받아드신 공인중개사를 찾아가기로 했다 ^^
